都心に近づくにつれて土地の比率が高くなり、郊外へ行くほど低くなると考えれば良いわけです(首都圏以外も傾向は同じです)。
マンションは、デベロッパーが土地を仕入れてから半年～九か月程度で分譲されるケースが多いので、この例では1994年の春から夏ごろに仕入れた土地代が基になっています。
ということは、いま分譲される物件の土地代は半年前の価格であり、また、いまデベロッパーが購入している土地は半年後に分譲される物件の土地代を構成しているわけです。
ご存じのように、地価は安定したとはいえ、いまだにジリジリ下降線をたどっています。
とすると、半年後のマンション価格は一層下降線を描く-そう考えたくなるのが自然ではないでしょうか。
しかし、建築費がほぼ横バイ傾向にあり、売れ行き不振に備えてデベロッパーが広告費などを多めに取る傾向が生まれています。
また、良い土地の価格は下げ止まりつつあります。
したがって今後のマンション分譲価格はさほど下がらないでしょう。
ただ、分譲希望価格と実売価格は別物です。
売れ行き不振と販売経費の増大は、とりもなおさず値引き交渉の恰好の材料というわけです。
分譲業者にとって理想的なマンションの値付けとは、「平均倍率1倍で全住戸が埋まり、即日完売するように値段を設定する」ことです。
要するに、特定の住戸だけに希望者が集まって、ほかはガラガラというのが一番困るわけで、まんべんなく希望者が出るようにするのです。
しかも全体として利益が出るように設定しなければなりません。
しかし、どんなマンションでも〝良い住戸〟と〝悪い住戸″とが生まれてきます。
それは日当たりの善し悪しであったり、眺望の違いであったりと、マンションによって違います。
ですから、全戸の価格が同じなら希望者に必ず偏りが生まれてしまいます。
かといって、条件の悪い住戸の価格を下げるだけでは採算割れを起こします。
すなわち一方を高くして、一方を安くする――ここが知恵の絞りどころになるわけです。
値付けは、まず一棟のマンションの総額を決めることから始めます。
そして、基本になる部屋を決め、各住戸の向き、階段の位置、眺望などを考慮してプラス・マイナスします。
値付けの担当者は、購入者の心理を読みながら、「角部屋が好まれる」「最上階がいい」「ルーフバルコニーは価値が高い」などと付加価値をつけていきます。
失敗したら命とりなので、たいへん神経を使う作業です。
実際に1階から最上階まで特定のところだけ縦一列にお客様がつかなかったり、最上階のメゾネットが全部空いてしまったなどという例もあります。
こうなると大変。
抽選前に登録客に部屋の変更をお願いしたり(エアコンなどをサービスして換えてもらうことも)、そのタイプだけをうたった広告を新聞に折り込んだりすることもあります。
値付けの失敗は高くつくということですが、同時に、値付けは担当者が戦術的に行なっているということでもあります。
最多価格帯を下げるために、特定の住戸を割高に設定するということもありますから、そんな住戸を掴んだら大損というものです。
購入側は自分なりのチェックポイントをしっかり頭に入れて、慎重に判断しなければならないことがおわかりいただけるでしょう。
ちなみに値付けの際にプラス・マイナスする要素には次のようなものがあります。
プラスの要素階数が上、最上階、角部屋、スキップフロアはエレベーター非停止階、専用庭、ルーフバルコニー、間口が広い、南面3室など南面に居室が多い。
マイナスの要素階数が下、1階住戸、間口が狭い、エレベーターコアに隣接。
インフラ整備が進んだ地域に比べて、遅れている地域はマンション建設に伴う負担金があり、これが分譲価格に上乗せされることになります。
東京二三区には負担金はありませんが、周辺地城では負担を余儀なくされるところが多く、その分だけ物件価格が割高になっていることは知っておくべきでしょう。
松戸市の例では次のようになります。
上水加入金=1戸あたり27万円・建物負担金=1戸あたり13万円(ほかに場所によって水源負担金=1戸あたり6万円、ガス負担金=1戸あたり16万円がかかるところもあります)また、300戸以上の大規模マンションになると、学校の施設整備費、用地負担もしなければなりません。
この間題は、インフラが整備されていないから土地価格が安い(負担があっても相対的に分譲価格が安い)ということも言えます。
そしてマンションが出来ることによってインフラが整備され、価値が上がるので割高とは言えないという見方もできます。
したがって、一概に″損だ〟とは言えないのですが、本来はもっと安く分譲できるのに、自治体の「指導要綱」で、余分な出費を余儀なくされているという側面もあることを頭に入れておきましょう。
ある業界団体の試算では、建設にかかわる規制が十分に緩和されれば、千葉県などでは即刻数%のコストダウンに結びつくとしています。
結構大きいではありませんか!モデルルームで接客していると、非常に小さな欠点に目を奪われてしまう人がときどきいます。
マンションは、与えられた土地の上に限られた建築費で作るものですから、すべてを満足するものなど絶対あり得ません。
自分や家族にとって何が大切な要素なのかを、あらかじめ決めておかないと、迷うだけ迷って結論が出ないことになってしまいます。
私の経験から言えば、物件を選ぶときの優先順位は、予算、立地、ゼネコン・デベロッパーの信頼性、プラン・間取り、ということになります。
マンション全体のプランや間取りも重要ですが、似たものは他でも探せます。
小さな欠点をほじくりかえせばキリがありません。
どこのマンションにだってあるのです。
これは売る側の言い訳ではなく、やむを得ないことだと割り切らなければならないのが現実なのです。
そして、魅力のある物件なら小さな欠点など住んでいるうちに気にならなくなるものです。
簡単なリフォームで消せる欠点だって少なくないのです。
それよりむしろ、大きな視点に立って物件に狙いを定めることを勧めます。
そのほうが候補が絞りやすく、無駄な労力を使いません。
広告費用は値引き交渉の大きなカギ新築マンションの販売方法は、どのデベロッパーでも基本的に同じ。
広告を打って、お客様をモデルルームに集め、その後一定の期間をおいて抽選か先着順で売り出すというのが普通のパターンです。
デベロッパー自らは販売を行なわず、販売専門会社に委託することもあります。
以前、販売力のあるデベロッパーは、モデルルームをつくらずにパンフレットだけで売ることもありましたが、今はほとんど行なわれなくなりました。
さて、いずれにしても販売には広告宣伝費用がかかります。
その金額は分譲総額の4・5%～5%。
販売会社を使う場合には、販売手数料としてほかに3%～5%がかかります。
これだけの費用が、あらかじめ分譲価格に含まれているわけです。
モデルルームも広告宣伝の一環ですが、これはやり方によって費用が大きく違います。
実際の物件の場合には、手直し代と家具代だけなので安くおさまります。
が、敷地の外に設置する場合は、おおむね2000万円ぐらいかかります。
これも分譲価格に跳ね返ってきます。
パンフレットも一冊1000円～2000円程度します。
これも分譲価格の一部です。
しかし、何といっても大きいのが広告費用です。
オール電化の意外な一面を紹介します。基本機能も充実したオール電化です。
待望のオール電化 費用が完成しました。オール電化 費用の資格を取りたい方必見です。
エコキュート 価格に注目が集まっています。結局エコキュート 価格が便利です。
オール電化 工事は世界各国で実践されています。予約不要のオール電化 工事です。
オール電化 比較に特化した高い技術力です。本当に使えるのはオール電化 比較です。
エコキュート 電気代の底値を徹底比較しました。エコキュート 電気代のヒントをお教え致します。
さらに軽くなった太陽光発電 補助金を体験しましょう。太陽光発電 補助金のお得さが好評です。
エコキュートを幅広くご活用下さい！エコキュートの効果抜群です。
太陽光発電 システムを笑って続けよう！さまざまなユーザーが楽しめる太陽光発電 システムです。
太陽光発電の完全限定グッズとなります。トップクラスの太陽光発電です。
オール電化 リフォームを幅広くご活用下さい！期待できるオール電化 リフォームです。
エコキュート 工事をこれから探す方に朗報です。エコキュート 工事があればかなり良いところまでいけそうです。
いろんなオール電化 補助金を比較してみましょう。あなたにぴったりのオール電化 補助金が選べます。
太陽光発電 サンヨーの失敗しない選び方を紹介します。デザインが豊富な太陽光発電 サンヨーです。
エコキュート 激安の売れ筋情報を載せています。エコキュート 激安効果の高い商品です。
太陽光発電 シャープをランキング形式で発表します。便利で楽しい太陽光発電 シャープが満載です。
エコキュート 補助金とコラボレートしてみました。一日で効果がわかるエコキュート 補助金です。
エコキュート リフォームの利用価値をご存知ですか？エコキュート リフォームがもっと楽しくなります。
オール電化 床暖房の最安価格が変動しています。オール電化 床暖房の特徴をご紹介するサービスです。
オール電化 激安として地球規模で蔓延する対策、オール電化 激安の問題など世界に関わる諸問題に対応しています。
オール電化 値段の利用価値をご存知ですか？季節ならではのオール電化 値段です。
太陽光発電 エコポイントの実態がよく分かります。太陽光発電 エコポイント探しならお任せください。
太陽光発電 価格 がなくなり次第終了します。素敵な太陽光発電 価格 をお届けします。
もらって嬉しい太陽光発電 京セラが揃っています。珍しい太陽光発電 京セラのご紹介です。
安心をコンセプトにした太陽光発電 パナソニックを提供します。太陽光発電 パナソニックは常に前進しています。
太陽光発電 サンテックの適正化を 図ります。一流の太陽光発電 サンテック技術のご紹介です。
以前のエコキュート 床暖房の映像をご紹介致します。エコキュート 床暖房のヒントをお教え致します。
エコキュート 値段がマーケティングのお手伝いを致します。悩んだらエコキュート 値段をお試し下さい。
オール電化 電気代がさらにリアルになりました。今一番売れているオール電化 電気代です。
エコキュート 比較の株が上昇しています。エコキュート 比較は常に前進しています。
お手軽な価格が魅力のエコキュート 費用です。エコキュート 費用にピッタリの可愛い名前です。
オール電化 価格をご確認下さい。新感覚のオール電化 価格を体感しましょう。
太陽光発電 東芝の方法をご存知ですか？期待できる太陽光発電 東芝です。